第七章 创建吉家公寓！（求推荐+收藏）
作为行政经理，姜楠发现九月份的她突然开始忙碌起来了，没办法愉快地摸鱼了。 她先替郑总在凯旋路30号的美兰新苑小区租了一套复式楼，作为员工宿舍。 她又帮郑总注册了一下公司，浦海市吉家公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司。 注册地址为浦海市蒲江新区凯旋路30号美兰新苑5号楼601室。 注册资本为500万，法人为杨建文，是斜坡资本的全资子公司。 郑总联系广告公司设计了一个品牌logo，品牌名称为吉家公寓，英文名称为gigaroom. 其中的g设计成一个吊篮，里面坐着一个人，i是一盏灯，ga这个两个字母是吉他图案的变种。 字母统一为橘黄色，给人一种回家的温馨感觉。 品牌口号是：“吉家公寓，一站式生活服务中心。” 郑文桐通过郑兴建的关系，联系到一个做二手车的朋友，买了俩车况良好的金杯商务车，供杨建文他们使用。 车身上也涂上了吉家公寓的中英文标识和口号，不过好在并不明显，也没超过车身整体面积的三分之一，不用重新登记。 在家过完中秋节，郑文桐就和小舅夫妻俩，还有杨建文三兄弟前往浦海。 等他们住进美兰新苑以后，郑文桐就带着他们几个人以租客的身份去参观自如、蛋壳还有青客公寓，学习一下他们的运营模式。 小舅是做装修的，对于这些长租公寓的装修成本，还有装修板材心里有数，他不禁有些担忧。 “文桐，这些公寓刚装修好，就立刻出租，里面的甲醛味道比较重，这容易致癌啊。” 周志发虽然想挣钱，不过不愿意挣这种昧良心的钱。 郑文桐当然心里有数，之前就有一位阿狸员工曝光自如公寓装修材料喊甲醛，最后导致白血病。 “我们前期目标不用太高，租下200套房源就可以了。” 郑文桐拿出地图，将丰亨广场附近几个还迁小区重点标注，包括美兰新苑。 “这几个小区都是回迁房，业主自住地很少，现在入住大多数都是租户，以后投诉群租房的风险就比较低。” “简装或者毛坯房都可以，带装修的房子不要，复式房源多收一下，因为盈利空间比较大。” “厨房不要改，对于长期居住在浦海的打工人，还是要给他们留一个做饭的空间，万一隔离在家里，起码保证饿不死。” “客厅不需要，租客不需要公共活动空间。给客厅隔道墙，做成带阳台的卧室。” “两房改成三间房出租，三房改四房。如果是复式楼，楼上准备整租，改成两室一厅一厨一卫。” “装修的材料要去甲醛，确保租客们的身体健康，也可以作为吉家公寓的卖点，100%零甲醛。” “装修，你们负责，家具家电宽带我来负责，装好一套，我们出租一套。” “房东那边，我们要求三年起租，最好是五年，三年以下不赚钱，没什么搞头。” “你们不但要和房东签好合同，也要跟租客签好合同，签订号好的合同保留好，拍好照片，然后通过邮箱统一发送给行政。” 郑文桐问年龄最小的杨建彬，“用邮件给公司邮箱发合同照片，应该没问题吧？” 杨建彬连忙回答，“没问题，表哥。” 郑文桐对小舅妈说，“舅妈，你暂时就负责给小舅他们做做饭，你是女性，比较容易和小区的人打交道，你可以在附近转转，打听一下那里有房源准备出租。” “问清楚以后，再和小舅他们一起去租，自己一个人不要过去，毕竟人生地不熟，小心遇到坏人。” 交代完小舅妈，郑文桐跟小舅说，“你们四个人要转行做监工，不要想着自己去做装修，这附近也有很多装修工人，叫他们过来做事，你们去监督他们干活。” “吉家前期只有你们五个人，过几天郑家村还会来一批人，十个年轻小伙。” “领头的是我二爷家的安国哥，小舅你肯定认识。到时候你们请过来的装修工人，能好好干活就留，指望磨洋工混日子，让他们滚蛋！” “咱们中楚省人过来做正当生意，不惹事，但是绝对不怕事。公司里已经聘请了法务主管，只要不违法犯罪，出什么事，由公司给兜着。” 东江科技园这边的二房东群体构成很复杂，与人为善的老好人性格在这里很难立足。 小舅为人聪明，社会经验丰富，杨建文是军人退伍，能打敢拼，两个人之间确实配合默契。 郑文桐是郑家村文字辈，郑安国从辈分上讲是他的晚辈亲戚，他应该喊文桐堂叔。 这些青年早期是跟着郑兴建混的，毕竟典当行，低收高卖，也做民间借贷。 这年头规规矩矩的借钱人多，但是老赖也不少，遇到这种蛮横耍泼的，你就得用点灰色手段让别人乖乖还钱。 毕竟借钱时是孙子，让他还钱是大爷。不过好在郑兴建虽然手腕厉害，也干不出那种欺男霸女，丧尽天良的买卖。 郑兴建借钱给别人，自家人不收利息，熟人介绍，月息一分，自己找上门借钱的，没典当物，没人担保的，月息两分，算是相当厚道了。 郑安国这波人用来做房产租赁，其实有点大材小用。从14年开始，互联网金融市场如火如荼。 郑文桐是想入股一家小贷公司，然后承包公司的不良贷款催收业务，这样郑安国他们就干起老本行，算是派上用场了。 等催收业务做大以后，还可以将这块剥离出来，专门对接银行信用卡逾期债务、不良贷款以及小贷公司、网贷公司的催收业务。 许芬之前说购买法拍房，其中很大的一个风险，就是原屋主耍无赖，不愿意腾空房屋。 开玩笑，等郑安国他们过来，原房东名下有几家公司，几处房产，老婆在那儿上班，孩子在那儿念书，保姆阿姨是哪个省的人，都给你弄得清清楚楚。 你要是选择不配合，耍无赖，在合理合法的操作下，有的是法子让你乖乖腾空房屋。 郑文桐觉得这种每天租个一两套毛坯房，成不了什么气候，最好是找个项目，一次性开发几百套租赁房源，这样既节省时间，又能快速回本。 郑文桐一打听，东盛路和石子路有两家厂房对外出租，将厂房改造成长租公寓，比小区里租毛坯房的成本更低。 对照重生记忆，郑文桐已经否决了东盛路的厂房，毕竟那个地段19后就拆迁了，等郑文桐投入成本改造完成，却一拆了之，那就欲哭无泪。 相反石子路这家厂房改造成公寓以后，一直好好经营，那位东南省的老板一年租金净收入保底超过300万。 这家厂子产权一部分属于村集体，一部分属于镇里。村干部倒是比较热情，不管是出租还是出售都没问题。 结果到了镇上咨询，相关部门就开始打哈哈，一推二六五。郑文桐知道遇到幺蛾子了，得想办法处理。 此时郑总的财务经理姚雨彤发挥重要作用，她提供了一份重要情报。 在进入国企之前，她在一家私企上班做财务，公司实际控制人就是镇上某位主要领导的公子，公司经营产品是机械加工方向。 老板只负责接订单，然后将订单委托给江浙一带的加工厂生产，然后贴牌后出售给指定商家，说白了就是吃个价差。 结果这位领导快要退休了，又打听到了斜坡资本的背景，奔着有权不用，过期作废的想法，于是卡了吉家公寓一道。 没办法，人在屋檐下，不得不低头，这年头又不兴送礼的。最后打听出来，这位公子已经离婚了，前妻带着两个小孩一起生活。 他的前妻在某家寿险公司任职，最后郑文桐以公司名义在她那儿购买了三十多万的团队险，给她留下名片。 再过一周，镇上就审批通过，吉家和镇政府签订了一份为期十五年的租赁合同，每年租金60万。 签好合同以后，周志发就不负责房屋装修和租赁业务，全权负责厂房的改造，这里也会作为吉家公寓的运营中心。 按照设计方案，厂房要改成上下三层，分为a、b、c、d、e五个个区域，三个入口。 所有房型都是单门独户，统一配备抽油烟机，空调，洗衣机、电脑桌、床和衣柜。每个区域之间会预留天井位置，方便采光。 至于公寓整体外立面装修，以深色为主，主干路旁边会做防护围栏，和绿化带，达到那种小隐隐于市的效果。 公寓外面预留了一个停车场，预留了六十个车位，每间房间距离最近的楼梯距离不会超过十米，也预留了足够多的应急消防通道。 在停车场旁边做了一个接待大厅，公寓里面也预留了公共活动空间。 一楼设计了乒乓球活动室、台球活动室和迷你健身房，还有公共阅读室，停车场旁边还画了两个羽毛球场。 郑文桐拉着小舅的手，“小舅，按照设计，吉家公寓石子店总共会有460间房间，最多可以容纳1500人。” “这种长租公寓，其他不怕，就怕走火，所以防火是重中之重，所以管道走线尤其重要，这方面我就拜托你了。” 郑文桐的要求很简单，一家跳闸，不要影响一层，一层断电，不要影响一个区，一个区停电，不能影响整个公寓。 电磁炉、空调、热水器、烧水壶、电脑、洗衣机，这些家用电器同时满负荷运营的情况，也要保证租户的用电安全。 周志发感叹外甥的魄力，不算家具家电，整个厂区的改造费用都要超过两百万，如果算上配齐的家具家电，整体投入肯定要超过400万。 假如房屋入住率低于50%，那么吉家公寓石子店的头年运营肯定是要亏本的。 当然，投入虽然惊人，利润同样客观，这460间房源中60%是一室户，月租金1500，全部租出去，一年房租收入就有将近500万。 其他40%就是两居室，甚至三居室的大户型，房租价格更贵。而且公寓提供的水电网也不是免费的。 水费25元每人每月，电费1元一度，网费50元每月。台球室收费10元每小时，健身房月卡一个月60元。 公寓里还要开一个便利店，价格虽然和外面持平，不过也是盈利。另外还打算招租一家奶茶店和理发店，门面出租又是一笔收入。 公寓是分区域装修，装好一个区域，就可以出租一个区域，陆续回本。 吉家公寓石子店这边到时候会聘请一位经理，三名前台，两位水电维修师傅，小舅周志发已经内定了经理。